原告：重庆市某物业管理有限公司，住所地重庆市合川区

被告：谢某，男，** 年 **月 **日出生，汉族，住重庆市渝北区。

委托诉讼代理人：秦秀亮，重庆典柯律师事务所律师

基本案情：

原告重庆市某物业管理有限公司于2014年12月31日与重庆市合川区合阳街道美绿居翡翠名苑小区业主委员会签订《美绿居.翡翠名苑物业服务合同》，约定由原告对被告所在物业小区提供物业服务。合同第一条约定，物业名称为美绿居翡翠名苑，坐落位置为合川区合阳办沙坪大道8号，总建筑面积97354.33平方米，商业建筑面积为2680.36平方米。商业门市按2元/月/平方米收取物业服务费，费用按月交纳，每月前10日内履行交纳义务，合同第七章第十六条约定合同期限为2015年1月1日至2019年12月31日止。合同签订后，原告为“美绿居翡翠名苑”小区提供了物业服务，合同到期后，双方未续签合同，仍由原告为该小区提供服务。

被告辩称：

1、被告所属门市属于临街门市，并不在原告物业合同约定的范围内。原告也没有为被告提供物业服务，原告对沿街门市在安保、清洁、公共设施维护上面都没有尽到责任。另被告的门市为负一楼，因原告所服务的美绿居小区存在漏水的情况，导致被告的门市多年来一直被水浸泡，被告多次找原告反映，但原告置之不理；2、原告与美绿居小区业委会签订的物业服务合同中，明确商业建筑面积为2680.36平方米，但沿街门市就有9000多平方米，故合同中的商业并不包含沿街门市。原告与业委会签订合同时，业委会已经考虑到沿街门市问题，所以在签合同的时候把沿街门市排除在收费范围之外，具体怎么收费由原告和各门市自己去协商，在2014年前，当时双方协商的是一年交一万物业费，即便被告要交纳，也应当按照一年一万的标准进行交纳；

法院认为：

1、该小区商业门市面积超过9000平方米，且小区内部存在商业门市，原告提供的证据不足以证明《美绿居.翡翠名苑物业服务合同》中载明的商业建筑面积为2680.36平方米包含被告所有的商业门市。故本院认定，被告所拥有的门市虽属于美绿居小区，依照法律规定应属于原告物业管理范围之内，但在2014年12月31日签订的《美绿居.翡翠名苑物业服务合同》中并未明确将其纳入，对物业服务费的标准及交纳方式应按物业服务的实际情况进行认定。

2、被告应该按照何种标准缴费。结合原告提交的提供物业服务验收表、保安巡逻签到表等证据，可以证实原告对美绿居小区实施了物业管理服务，被告在事实上应该享受了原告基于美绿居小区提供物业服务所带来的便利，尤其是对该小区共用设施、设备的养护、管理和维修服务所带来的便利，故被告应该向原告缴纳一定的物业费。审理中在本庭要求原告明确陈述具体为临街门市提供了哪些物业服务，原告仅口头陈述服务内容为举证内容但被告并不认可，结合被告举示的（2016）渝0117民初4665号案件庭审笔录及判决书，被告实际享受到原告公司提供的服务不全面，部分管理事项由被告自行负责，且本次庭审原告也未针对物业服务是否有改进进行举证，若参照《美绿居.翡翠名苑物业服务合同》约定的商业门市的金额交纳物业费，与原告实际提供的服务及承担的义务不相对等，权利义务并不相一致。故参照2012年、2013年原被告协商的10000元/年的标准以及2017年3月2日重庆市第一中级人民法院的调解书中双方的调解意见，考虑原告人工等成本增加等因素，本院酌定由原告向被告所拥有的合川区合阳办沙坪大道8号×幢负×-×号房屋按1774元/月的标准收取物业管理费。

法院判决：

被告谢某按照1774元/月的标准支付欠缴期限物业费。

案件评析：

本案当中，原告物业公司主张被告谢某门市属于物业公司服务范围，应当按照2元/月/平米计收物业费，但谢某代理人秦秀亮律师对《物业服务合同》质证时发现《物业服务合同》中载明的商业建筑面积为2680.36平方米，小区商业门市面积超过9000平方米，且小区内部存在商业门市，因此，原告物业公司没有充分的证据证明被告谢某临街商业门市应当按照2元/月/平米计收物业费，法院支持了谢某代理人秦秀亮律师的代理意见。同时，法院考虑到临街门市属于小区的一部分，同一个物业服务范围只能有一个物业公司提供物业服务，原告物业公司为被告谢某提供了部分物业服务的情况，酌情按照1774元/月的标准计算物业费。

从本案判决结果来说，可以说物业公司败诉了，这对于物业公司来说是一个沉重的打击，一般物业公司起诉业主要求缴纳物业费基本都是胜诉，鲜有物业公司败诉的情形。本案物业公司之所以败诉，直接不利因素就是物业服务合同约定的商业服务面积与小区实际商业面积差距巨大，物业公司举证不能。其次，物业公司本身没有举示证据其为业主提供了哪些物业服务，物业公司是否尽到了合同义务也是法院判决物业费的重要依据。